○ 소유함으로써 생기는 자본이익(capital gain)과 이용하여 생기는 운용이익(income gain)을 발생시킨다. ○ 가격이 하락해도 소모되지 않기 때문에 차후에 가격상승을 기대하여 매각을 미룰 수 있다. ○ 부동산관리의 중요성을 강조하게 한다.
구 분 | A시장 | B시장 | C시장 |
수요곡선 기울기 | -0.8 | -0.3 | -0.6 |
공급곡선 기울기 | 0.6 | 0.3 | 1.2 |
구 분 | A도시 | B도시 | C도시 | D도시 | 전 국 |
X산업 | 400 | 1,200 | 650 | 1,100 | 3,350 |
Y산업 | 600 | 800 | 500 | 1,000 | 2,900 |
합 계 | 1,000 | 2,000 | 1,150 | 2,100 | 6,250 |
○ 지대는 토지소유자가 토지를 소유하고 있다는 독점적 지위 때문에 받는 수입이므로 최열등지에서도 발생함 ○ 지대란 토지의 비옥도나 생산력에 관계없이 발생함 ○ 지대는 토지의 사유화로 인해 발생함
○ 지대는 토지소유자가 토지를 소유하고 있다는 독점적 지위 때문에 받는 수입이므로 최열등지에서도 발생함 ○ 지대란 토지의 비옥도나 생산력에 관계없이 발생함 ○ 지대는 토지의 사유화로 인해 발생함
○ A도시 인구 수: 400,000명 ○ B도시 인구 수: 100,000명 ○ C도시 인구 수: 50,000명 ○ C도시와 A도시 간의 거리: 10km ○ C도시와 B도시 간의 거리: 5km
ㄱ. 타인자본의 이용으로 레버리지를 활용하면 위험이 감소된다. ㄴ. 대부비율이 50%, 총자본수익률(또는 종합수익률)이 10%, 저당수익률이 8%라면 자기자본수익률은 12%이다. ㄷ. 부(-)의 레버리지효과가 발생할 경우 부채비율을 낮추어서 정(+)의 레버리지효과로 전환 할 수 있다. ㄹ. 총자본수익률과 저당수익률이 동일한 경우 부채비율의 변화는 자기자본수익률에 영향을 미치지 못한다.
ㄱ. 경기침체로 인해 부동산의 수익성이 악화되면서 야기되는 위험은 사업위험에 해당한다. ㄴ. 차입자에게 고정금리대출을 실행하면 대출자의 인플레이션 위험은 낮아진다. ㄷ. 효율적 프론티어(efficient frontier)에서는 추가적인 위험을 감수하지 않으면 수익률을 증 가시킬 수 없다. ㄹ. 개별 부동산의 특성으로 인한 체계적인 위험은 포트폴리오를 통해 제거할 수 있다.
○ 부동산가격: 20억원(토지 12억원, 건물 8억원) ○ 대출조건 - 대출비율: 부동산가격의 60% - 대출금리: 연 5% - 대출기간: 20년 - 원금 만기일시상환 방식(매년 말 연단위 이자지급) ○ 순영업소득: 연 2억원 ○ 건물의 총 내용연수: 20년(잔존가치는 없고, 감가상각은 정액법을 적용함) ○ 영업소득세율: 20%
○ 연간 저당상수: 0.2 ○ 대출승인조건(모두 충족하여야 함) - 담보인정비율(LTV): 시장가격기준 60% 이하 - 부채감당률(DCR): 2 이상 ○ 상가의 기존 저당대출금: 1억원
○ 기존대출 조건 - 대출금액: 1억원 - 이자율: 연 4% - 만기 10년, 원금 만기일시상환조건(매년 말 연단위 이자 지급) - 조기상환수수료: 대출잔액의 1% ○ 신규대출 조건 - 대출금액: 기존대출의 잔액 - 이자율: 연 3% - 만기 8년, 원금 만기일시상환조건(매년 말 연단위 이자 지급) - 취급수수료: 대출금액의 1% ○ 8년간 연금의 현재가치계수(3% 연복리): 7
○ 소유자의 의사능력 및 지휘통제력이 발휘된다. ○ 업무의 기밀유지에 유리하다. ○ 업무행위의 안일화를 초래하기 쉽다. ○ 전문성이 낮은 경향이 있다.
단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 주거환경을 보전ㆍ정비ㆍ개량하기 위하여 시행하는 사업
○ 호당 임대료 : 연 5백만원 ○ 임대가능호수: 60호 ○ 공실률 : 10% ○ 순영업소득 : 연 2억 1천만원
ㄱ. 아파트 단지 내 자연친화적 실개천 설치 ㄴ. 부동산 중개업소 적극 활용 ㄷ. 시장분석을 통한 적정 분양가 책정 ㄹ. 주택청약자 대상 경품추첨으로 가전제품 제공
○ 거래사례를 통해 구한 시산가액(가치): 1.2억원 ○ 조성비용을 통해 구한 시산가액(가치): 1.1억원 ○ 임대료를 통해 구한 시산가액(가치): 1.0억원 ○ 시산가액 조정 방법: 가중치를 부여하는 방법 ○ 가중치: 원가방식 20%, 비교방식 50%, 수익방식 30%를 적용함
○ 적산법: 적산임료 = 기초가액 × ( ㄱ ) + 필요제경비 ○ 임대사례비교법: ( ㄴ ) = 임대사례의 임대료 × 사정보정치 × 시점수정치 × 지역요인 비교치 × 개별요인 비교치 ○ ( ㄷ ): 수익임료 = 순수익 + 필요제경비
ㄱ. 성립 과정에서 강박이라는 불법적 방법이 사용된 데 불과한 법률행위 ㄴ. 강제집행을 면할 목적으로 허위의 근저당권을설정하는 행위 ㄷ. 양도소득세를 회피할 목적으로 실제로 거래한매매대금보다 낮은 금액으로 매매계약을 체결한 행위 ㄹ. 이미 매도된 부동산임을 알면서도 매도인의배임행위에 적극 가담하여 이루어진 저당권설정행위
ㄱ. 보증금반환청구권 ㄴ. 권리금반환청구권 ㄷ. 필요비상환채무의 불이행으로 인한 손해배상청구권 ㄹ. 원상회복약정이 있는 경우 유익비상환청구권
ㄱ. 저당권의 목적인 건물에 증축되어 독립적 효용이 없는 부분 ㄴ. 건물의 소유를 목적으로 한 토지임차인이 건물에 저당권을 설정한 경우의 토지임차권 ㄷ. 구분건물의 전유부분에 관하여 저당권이 설정된 후, 전유부분의 소유자가 취득하여 전유부분과 일체가 된 대지사용권
ㄱ. 丙은 주택에 대한 소유물반환청구권을 행사할수 없다. ㄴ. 乙은 유치권에 근거하여 주택의 인도를 거절할 수 있다. ㄷ. 乙은 동시이행항변권에 근거하여 주택의 인도를 거절할 수 없다.
ㄱ. 임차주택이 미등기인 경우 ㄴ. 임차주택이 일시사용을 위한 것임이 명백하게밝혀진 경우 ㄷ. 사무실로 사용되던 건물이 주거용 건물로 용도 변경된 경우 ㄹ. 적법한 임대권한을 가진 자로부터 임차하였으나 임대인이 주택소유자가 아닌 경우
ㄱ. 甲과 丙의 관계는 계약명의신탁에 해당한다.ㄴ. 甲과 丙의 명의신탁약정 사실을 乙이 알았다면丙은 토지의 소유권을 취득하지 못한다.ㄷ. 甲은 丙에 대하여 매수자금 상당의 부당이득반환을 청구할 수 있다.
ㄱ. 甲이 탈세 목적으로 명의신탁약정을 한 경우 ㄴ. 甲과 乙이 묵시적으로 명의신탁약정을 한 경우 ㄷ. 乙 명의의 등기가 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기인 경우
ㄱ. 계약의 해제 전 乙로부터 X토지를 매수하여소유권이전등기를 경료한 자 ㄴ. 계약의 해제 전 乙로부터 X토지를 매수하여그에 기한 소유권이전청구권보전을 위한 가등기를 마친 자 ㄷ. 계약의 해제 전 甲으로부터 Y주택을 임차하여「주택임대차보호법」상의 대항력을 갖춘 임차인 ㄹ. 계약의 해제 전 X토지상의 乙의 신축 건물을매수한 자